02/09/2012

Predire il futuro e predire l'economia non è facile. Spesso si sbaglia. Per quel che riguarda il nostro paese, però, ci sono alcune certezze:

1) La figura allegata mostra l'andamento del PIL del nostro paese dal 2007 (valore = 100) fino al 2013. Ho stimato per quest'anno (2012) un calo del PIL del 2,5%, leggermente superiore rispetto a quanto indicato dal governo, Bankitalia, (intorno al -2,2%) in quanto chi opera a diretto contatto con l'economia reale, sa bene che la scena è un po' peggiore rispetto a quello che si vuole far credere. Per quel che riguarda il 2013, invece, ho lasciato la figura indicata dagli organi ufficiali di -0,4%.

Ebbene se si sommano tutti gli andamenti del PIL dei vari anni si vede che il nostro paese dal 2007 al 2013 ha perso il 7% di PIL o per dirla ancora meglio: si è impoverito del 7%.

Il primo dato di fatto: come società e come individui siamo tutti più poveri. (ovvio che poi c'è quello che si rassegna e finisce in miseria e c'è quello che si rimbocca le maniche e finisce a guadagnare ancora di più...).

2) In base alla Direttiva 2010/31/UE dell'Unione Europea a partire dal 2021 tutti gli edifici nuovi dovranno essere "a energia quasi zero", vale a dire edifici che soddisfano il loro fabbisogno energetico tramite l'utilizzo di fonti rinnovabili. Vuol dire che la maggior parte degli edifici che oggi sono addirittura in "Classe energetica B" non qualificheranno per la normativa relativa agli edifici nuovi. Chiunque sa che quando un nuovo prodotto più evoluto ed efficiente arriva sul mercato, il prezzo dei vecchi tende a calare e molto dell'inveduto di oggi è in una classe energetica inefficiente...

3) Il prezzo di un bene, come sappiamo bene, non è determinato dal suo costo di produzione, dal prezzo al quale l'abbiamo comprato o da quanto vorrebbe guadagnare chi lo ha prodotto ma è determinato da quanto il mercato è disposto a pagarlo. Spesso il prezzo di qualcosa sovrabbondante e per cui non c'è richiesta cala fino a quando non raggiunge un livello al quale le persone pensano sia comunque un buon affare comprarlo.

Nel nostro paese c'è una sovrabbondanza di immobili sul mercato. Troppi. Non si venderanno fino a quando non raggiungeranno il giusto prezzo di vendita, il prezzo al quale chi investe sente di poter fare un affare. Se ci siamo tutti impoveriti, è mai possibile che il prezzo degli immobili sia calato unicamente di un 10-15%?

4) Nella mia visione delle cose un immobile dovrebbe costare intorno a 20 volte l'affitto annuo lordo che si riesce ad incassare, forse qualcosina in più ma non molto. Ciò lo renderebbe un investimento adeguato per chi acquista e, IMU o non IMU, sono comunque molti gli imprenditori e i professionisti liquidi alla ricerca di opportunità. Per quanto i costruttori si lamentino degli scarsi guadagni, trovatemi voi un immobile che rispetti questi parametri. Morale della favola: non c'è ed è per questo che gli immobili non si vendono.

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Ritengo che il prezzo degli immobili nel nostro paese sia destinato a scendere ancora. Anzi E' GIA' SCESO. Il problema è che non te ne rendi conto fino a quando non provi a mettere in vendita quello che possiedi.

Paolo Ruggeri